Posts Tagged ‘Nguyễn Thị Bảo Quỳnh’

Thị Trường Vàng – Dung Hòa Hay Gượng Ép

Written by i-Office.com.vn. Posted in Tin Tức

Bài Viết Vàng bất ổn và bất an trên TBKTSG số 10-2013 ra ngày 7-3-2013 đã phân tích những biện pháp kiểm soat thị trường Vàng của ngân hàng nhà nước vừa qua là không hiệu quả như thế nào. Bài viết đề suất một số giải pháp khả thi cho vấn đề của thị trường vàng.

Trả cho Caesar cái gì của Caesar

Bởi do nhu cầu tích lũy là có thật, nên ngân hàng Nhà nước (NHNN) có tiếp tục cấm nhập khẩu vàng hay cho nhập khẩu vàng nhỏ giọt sẽ tạo tâm lý cung vàng luôn thấp hơn cầu, thị trường càng bất ổn thì dân chúng càng tích lũy. Chưa nói đến nguồn vàng lậu, nếu không mua được vàng thì người dân chuyển sang tích lũy ngoại tệ mạnh (đô la Mỹ, euro), khi đó bất ổn từ thị trường vàng sẻ lây sang thị trường ngoại tệ. Lúc này mục đích kiểm soát và tỷ giá ngày càng bị đe dọa.

Do đó NHNH cần xóa bỏ ngay chính sách độc quyền thương hiệu vàng, tăng cường kiểm soát thị trường thông qua việc cấp phép kinh doanh vàng miếng có điều kiện một cách rõ ràng minh bạch, và ban hành ngay các quy định còn thiếu sót (như tiêu chuẩn chất lượng các loại vàng , quy trình kiểm tra chất lượng và quy trình xử phạt vi phạm). Bởi vì nguyên tắc chung của bất cứ thị trường nào là phải xóa bỏ tình trạng bất đối xứng thông tin (asymmetric information) dẫn đến những lựa chọn bất lợi (adverse selection).

Cách tốt nhất để điều hành thị trường là trả cho thị trường bản chất của nó. Nếu có tổ chức sàn vàng tài khoản như năm 2008, sử dụng công cụ đòn bẩy tài chính để đánh lên – đánh xuống chẵng khác nào tổ chức mô hình sòng bạc để thu hút người chơi, dẫn đến nhu cầu nhập vàng cao để giải quyết nhanh khoản vàng , tăng nạn chảy máu ngoại tệ, ảnh hưởng đến giá trị đồng nội tệ và cuối cùng ảnh hưởng đến lạm phát. Do đó các ý kiến đề suất phục hồi sàn vàng như củ là hoàn toàn không phù hợp.

Tuy nhiên, nếu thị trường đóng kín như hiện nay thì tâm lý bất an và bất ổn của người dân sẽ càng lớn, nhu  cầu chọn vàng hoặc ngoại tệ để cất giữ vàng càng tăng. VỚi chính sách hiện tại của NHNN, thì cung cầu mua bán vàng luôn là một ẩn số, tạo ra chênh lệch thu hút đầu cơ. Lúc này mô hình sàn giao dịch vàng tập trung sẽ giúp thông tin cung cầu rõ ràng minh bạch nhất.

Sàn vàng nên tổ chúc theo mô hình giao dịch vàng vật chất ( không sử dụng đòn bẩy nên không khuyến khích đầu cơ) trong đó các tổ chức được cấp phép kinh doanh vàng có thể làm đầu mối kết nối nhu cầu mua và bán trong dân, mô giới tạo lập thị trường. Khi cần bảo đảm cung cầu thì ngân hàng thương mại có chuyên môn và nguồn lực sẽ được phép giao dịch phát sinh trong phạm vi số lượng chênh lệch cung cầu từ các lệnh giao dịch trên sàn.

Sàn vàng tổ chức và vận hành thoe mô hình của sàn chứng khoán, với các mạng lưới giao dịch kết nối cung cầu và lưu ký vàng. Vì là sàn giao dịch hàng hóa nên về bản chất có thể có cung mà không có cầu hoặc có cầu mà không có cung trong một thời gian nhất định, không nhất thiế phải hoàn toàn liên thông với giá thị trường thế giới, nhưng lại phản ánh chính xác cung cầu nội địa. Khi dân chúng đã quen với việc mua bán vàng qua sàn và lưu ký vàng một cách ổn định, bước tiếp thoe là chuyễn huognws dân chngs đầu tư vào các chứng chỉ quỹ của các quỹ kinh doanh vàng ETF (exchange traded fund) thay vì đầu tư vàng miếng.

Huy động vốn vàng trong dân

Việc xảy ra chênh lệch giá quá lớn trong những năm gần đây là hậu quả tất yếu của việc tổ chức sàn vàng tài khoản dùng đòn bẩy cao và huy động vàng trả lãi của hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, nếu chấm dứt hoàn toàn việc huy động vốn vàng trong dân thì với một lượng vốn lớn sẽ nằm chết, không mang lại hiệu quả kinh tế nào. Để có thể vừa thỏa mản tâm lý giũ vàng người dân, vừa đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư của xã hội, NHNN nên lập quy định cụ thể về việc cho vay tín dụng thế chấp bằng vàng.

Vàng là loại tài sản có tính thanh khoản cao nhất và trong ngắn hạn, thậm chí trung hạn, mức biến động thường không vượt quá 20%. Do đó nếu người dân vay vốn thuế chấp bằng vàng thì hạn mức giải ngân cần được quy định cao hơn các loại tài sản khác (ví dụ 80% thay vì 50-70% như đối với các loại tài sản khác). Ngoài ra do ngân hàng thương có thể sử dụng số vàng thế chấp như nguồn vốn nên lãi suất cho vay đối với hợp đồng tín dụng thế chấp bằng vàng nên tháp hơn lãi suất tín dụng thông thường, hoặc thậm chí bằng mức lãi suất huy động tiền gửi. Mức lãi vay sẽ huy động theo thời gian vay (tức độ biến  động của giá vàng).

Việc khuyến khích lãi suất ưu đãi cho vay tiền đồng thế chấp bằng vàng chỉ nên áp dụng cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh có dự án đầu tư được thảm định. Thực tế hiện nay đa số doanh nghiệp đang chọn giải pháp vay nguồn ngoài ngân hàng để cầm cự, nguồn này chủ yếu vay từ người thân hoặc bạn bè. Như vậy người có vàng có thể trở thành bên thứ ba bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng của doanh nghiệp với ngân hàng.

Người có vàng bảo lãnh cho doanh nghiệp vay sẽ yên tâm hơn vì dự án cho vay được ngân hàng có chuyên môn thẩm định. Người đi vay ngoài việc trả lãi cho ngân hàng sẽ còn phải trả một khoản phí cho người bảo lãnh, nhưng sẽ có lợi là chỉ vay và trả bằng tiền đồng, không lo rủi ro về chênh lệch giá vàng. Trong trường hợp muốn tự tổ chưc sản xuất kinh doanh thì phương án thế chấp vàng vay vốn sẽ là phương án tối ưu vì vừa bảo toàn vốn vàng vừa có nguồn vốn vay giá thấp để triển khai dự án.

Tuy nhiên sẽ chẵng ai muốn mang vàng đi thế chấp hay bảo lãnh cho người khác vay với quy định hiện hành về hạn mức giải ngân và mức lĩ tính dụng hiện nay. Hơn nữa với các chính sách bất ổn liên quan đến vàng như hiện tại, các ngân hàng thương mại rất e ngại và dè dặt với vàng như là tài sản thế chấp. Do đó, NHNN cần nghiên cứu đưa ra các quy định áp dụng riêng cho trường hợp này trong việc tạm sử dụng và xử lý phát mãi tài sản thế chấp. Trong trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ thì ngân hàng thương mại thu hồi và phát mĩa tài sản thế chấp rất dễ dành và ít rủi ro hơn so với các loại tài sản khác.

Ở đa số các nước, người có tiền  nhàn rỗi sẽ đưa ra quyết định đầu tư thông qua các ngân hàng tư vấn và quản lý tài sản (private banking, wealth management). Các ngân hàng này sẽ nghiên cứu sâu, cập nhật thông tin toàn thể các kênh đầu tư tài chính hiện có trên thị trường, từ đó căn cứ vào yêu cầu đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn và số tiền cảu khách hàng để đưa ra các phương án đầu tư.

Hiện nay tại Việt Nam chưa có ngân hàng nào thực sự tổ chức hoạt động thoe đúng nghĩa của mô hình private banking, về lâu dài NHNN cần quan tâm phát triển mảng này để góp phần định hướng vốn đầu tư trong dân lành mạnh và hiệu quả hơn.

Tóm lại, với vàng cũng như với bất kỳ loại hàng hóa nào, các chính sách sát với thực tế, phù  hợp quy luật thị trường bao giờ cùng khả thi và hiệu quả lâu dài hơn là những biện pháp hành chính gượng ép. Chính sách dung hòa giữa mục tiêu vĩ mô với thưc tế cuộc sống bao giờ cũng được ủng hộ.

Bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh – Tôi không thích làm người đàn bà tóc trắng

Written by i-Office.com.vn. Posted in Tin Tức

“Tôi không thích làm người đàn bà tóc trắng”
Năm 2002 tôi gặp Bảo Quỳnh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Sản xuất cơ khí và cầu trục NMC, và Quỳnh nói với tôi rất nhiều kế hoạch sẽ làm trong tương lai, trong đó có cả ý tưởng thực hiện dự án bãi đậu xe ngầm, một dự án chưa chủ đầu tư nào thực hiện ở Việt Nam.
Nhìn Quỳnh mảnh mai trong chiếc áo dài giống như một sinh viên vừa ra trường, tôi không mấy tin vào những gì Quỳnh nói. Thế nhưng, chỉ hơn hai năm sau, dự án bãi đậu xe ngầm ở Công trường Lam Sơn đã được công bố thực hiện cùng nhiều dự án khác…
Phòng làm việc của Quỳnh nằm trên tầng 19 cao ốc Indochina Park Tower, một trong những dự án do công ty thứ hai của bà, Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương, làm chủ đầu tư.
Vừa thấy tôi bước vào, Quỳnh nói ngay: “Báo sáng nay có hai bài khiến mình quan tâm: một bài viết về giám đốc một công ty nước ngoài vừa sa thải một nhân viên vì đã lấy cắp một số tiền nhỏ của công ty. Vụ thứ hai là Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) bị thu hồi 11 căn biệt thự tại Đà Lạt”.
Chưa kịp hỏi lý do bà quan tâm, Quỳnh giải thích luôn: “Cái khổ của người lãnh đạo là nếu xử lý nhân viên thẳng tay quá, nhất là chỉ với một số tiền bị lấy đi quá nhỏ như công ty nọ, thì sẽ bị cho là cứng nhắc, hoặc không có tình người. Nhưng ở góc độ quản lý, nếu mình không nghiêm, cứ mỗi người làm thất thoát một chút thì con số thiệt hại sẽ là bao nhiêu?
Còn chuyện HAGL, nếu sự việc đúng như bài báo đã đăng thì phía sai là UBND tỉnh Lâm Đồng và điều làm mình quan tâm chính là nỗi khổ của người làm doanh nghiệp, nhất là khi môi trường pháp lý tại Việt Nam còn chưa nhất quán, rõ ràng”.
* Có lẽ chuyện HAGL làm bà liên tưởng đến “đoạn trường” Đông Dương đã trải qua khi dự án bãi đậu xe ngầm ở Công trường Lam Sơn bị ngưng?
– Dự án bãi đậu xe ngầm đã được chúng tôi theo đuổi từ năm 2004 và trải qua gần bốn năm làm thủ tục, xin cấp phép và mấy chục tỷ đồng để đầu tư cho dự án, nhưng năm 2008 đột nhiên nhận được quyết định không được triển khai do vướng Nhà hát Thành phố và tuyến metro số 1.
Rất may, tôi đã gặp được những vị lãnh đạo công tâm và sự vụ được giải quyết một cách thỏa đáng, công bằng. Hiện dự án cũng đã được UBND Thành phố cho phép triển khai tại khu vực sân khấu Trống Đồng. Mặc dù không thuận lợi bằng ở công trường Lam Sơn nhưng cách giải quyết của các vị lãnh đạo UBND Thành phố đã tạo cho tôi sự tin tưởng, thuyết phục tôi chấp nhận thiệt hại để tiếp tục thực hiện dự án.
Qua vụ việc của Đông Dương và hiện tại là câu chuyện của HAGL, tôi nghĩ nếu các vị lãnh đạo ở nhiều địa phương, các cấp có tinh thần cầu thị thì doanh nghiệp sẽ tin tưởng và yên tâm đầu tư, cống hiến hết mình cho đất nước.
* Kinh doanh trong lĩnh vực thiết bị nâng hạ, chế tạo cầu trục và hệ thống nâng xe tự động xem ra hơi trái với ngành kinh tế mà bà đã học và cũng khó phù hợp với phụ nữ, vậy tại sao bà lại am hiểu ngành cơ khí này y như dân trong ngành vậy?
– Năm 23 tuổi, vừa tốt nghiệp đại học tôi được vào làm việc ở một công ty của Nhật chuyên về cơ khí. Nhờ vậy tôi có thời gian tiếp cận nghề và học hỏi về chuyên môn.
Phải công nhận rằng thời gian làm việc ở công ty này tôi đã trưởng thành rất nhiều, không chỉ học được chuyên môn mà cả các kỹ năng và công việc khác, như: văn phòng, thư ký, ngoại ngữ, vi tính, giao tiếp…, được đi nước ngoài như Nhật, Campuchia và mở rộng quan hệ với nhiều đối tác.
Bốn năm làm việc, thấy chất xám mình bỏ ra chỉ để làm công thì phí quá, hơn nữa, nhận ra thị trường trong nước rất ít nơi cung cấp các thiết bị nâng hạ nên tôi thành lập Công ty TNHH TM -DV Bảo Quỳnh để kinh doanh mặt hàng này.
Khi thấy nhiều công ty Nhật sang Việt Nam tìm nhà sản xuất cầu trục nhưng không có, tôi thắc mắc: “Không biết công nghệ hiện đại đến cỡ nào mà Việt Nam không làm được?”. Qua tìm hiểu tôi biết ở các nước như Malaysia, Nhật, Hàn Quốc đều có nhà máy sản xuất và quyết định làm một chuyến khảo sát.
Thì ra, công nghệ và máy móc của họ cũng không có gì ghê gớm, thế là tôi bắt đầu tìm chuyên gia và tài liệu để học hỏi và nghiên cứu. Năm 1997, tôi xây dựng nhà máy chế tạo cầu trục và đổi tên Công ty thành Công ty TNHH Sản xuất cơ khí và cầu trục NMC.
* Bà cho mình là người cẩn trọng, luôn “dập tắt rủi ro” từ trong trứng nước, điều này liệu có mâu thuẫn khi chính bà lại là người luôn thích đi tiên phong làm những việc chưa ai làm, mà thường thì người đi tiên phong hay gặp rủi ro, thậm chí còn tự “chuốc họa” vào thân?
– Cẩn trọng không có nghĩa là không dám làm điều mới mẻ, không dám là người đi trước. Quan trọng là trước khi thực hiện một kế hoạch nào, tôi cũng phải xem xét thấu đáo cả mặt tốt lẫn mặt xấu của nó, giả thiết mọi tình huống có thể xảy ra.
Tôi rất thích cuốn sách Thiên nga đen của nhà triết học nổi tiếng Nassim Nicholas Taleb và coi đó như một cẩm nang “nhắc nhủ” mình trong cuộc sống và công việc. Trước nay, ai cũng nghĩ thiên nga màu trắng, cũng giống như khi nhìn vào một công việc mới, người ta chỉ thấy toàn thuận lợi, thành công mà ít đặt ra tình huống xấu, nên khi gặp bất trắc thường không biết cách xử lý.
Vì vậy, đứng trước một ý tưởng hoặc một dự án mới, tôi luôn đi tìm “Thiên nga đen” để tránh những rủi ro. Chẳng hạn, khi ký một hợp đồng, tôi thường cân nhắc rất kỹ các chi tiết, tình huống và soạn thảo điều khoản chặt chẽ để tránh những rủi ro không đáng có.
* Vậy khi thành lập nhà máy chế tạo cầu trục, bà đã lường trước “rủi ro” như thế nào, vì nhu cầu thiết bị này tại Việt Nam cho đến nay cũng không nhiều?
  Công tác và học tập tại nước ngoài
– Nhà máy của chúng tôi cho đến thời điểm này vẫn hoạt động tốt. Tuy nhiên, với công suất quá lớn và nhất là năm 2005, khi nhu cầu thị trường Nhật bị chựng lại, bí kíp “thiên nga đen” của tôi là phải chuyển ngay chiến lược kinh doanh sang thị trường trong nước, đồng thời triển khai dự án đầu tư hệ thống nâng (xếp) xe tự động.
Sở dĩ tôi nói triển khai ngay vì gần 15 năm trước ở Nhật, tôi đã tìm hiểu hệ thống này và đã lên kế hoạch thực hiện tại Việt Nam từ năm 2003. Thế nhưng, thời điểm đó dự án chưa khả thi vì đất còn rộng, dân mình vẫn có thói quen thích đậu xe ngoài đường.
Đến năm 2005, khi số lượng xe phát triển quá nhanh và dự kiến sẽ còn tăng nữa trong khi quỹ đất không “nở” ra thêm, tôi quyết định đầu tư vì chắc chắn bãi đậu xe sẽ thiếu trầm trọng ở khu vực trung tâm thành phố.
Khi lên kế hoạch cho dự án, tôi may mắn gặp được Chủ tịch Tập đoàn Đông Dương, ông rủ tôi cùng góp vốn vào Tập đoàn để kinh doanh bất động sản và thực hiện dự án bãi đậu xe ngầm.
Tôi thấy Đông Dương là một tập đoàn lớn, có uy tín và luôn có những ý tưởng mới cũng như áp dụng công nghệ mới trong xây dựng, chẳng hạn họ xây dựng công trình trên mặt biển giống như Dubai, phát triển dịch vụ dưới lòng đất như Nhật Bản.
Hơn nữa, Đông Dương lại là đối tác đối tác độc quyền của Tập đoàn Promgaz của Nga chuyên về công nghệ khí hóa than. Tất cả những lĩnh vực này tuy mới mẻ, nhưng tôi thấy phù hợp với tính cách của mình là thích đi tìm và khám phá cái mới, nên đồng ý hợp tác và giữ chức vụ Phó tổng Giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương.
* Kinh doanh thì phải mạo hiểm, nhưng quá cẩn trọng như bà liệu có đánh mất nhiều cơ hội?
– Không ít bạn bè có dự án “ngon” rủ tôi cùng làm, nhưng tôi luôn thận trọng, lật ngược lật xuôi vấn đề trước khi quyết định nên họ bảo tôi nhát, “kinh doanh theo kiểu đàn bà”.
Thật ra, tôi cũng thích mạo hiểm và đã kinh doanh, đã thực hiện bất cứ dự án nào thì đều phải mạo hiểm, nhưng mạo hiểm cũng phải dựa trên sự cân nhắc, suy đoán kỹ lưỡng, phải tìm ra trước “mặt trái” của dự án để có cách giải quyết trước.
Đừng bao giờ nghĩ điều bất trắc sẽ không xảy ra hoặc ham lợi trước mắt, biết mạo hiểm mà vẫn làm. Nếu mạo hiểm chỉ ảnh hưởng đến một mình tôi thì không sao, còn đem hết vốn liếng, sự sinh tồn của hàng trăm nhân viên, khách hàng và doanh nghiệp của mình để mạo hiểm thì tôi phải cân nhắc.
Vấn đề theo tôi, không phải là dám mạo hiểm hay không, mà là có quyền làm hay không. Hơn nữa, nếu mạo hiểm để giàu thêm thì tôi không làm, vì đó không phải là mục tiêu kinh doanh của tôi. Tôi không muốn làm “người đàn bà tóc trắng” khi có sự cố xảy ra.
Cũng như tôi luôn tự hào vì chưa bao giờ phải ân hận về những gì mình đã làm, và chưa bao giờ phải thốt lên câu: “Giá như lúc trước mình đừng làm như thế”.
  Nguyễn Thị Bảo Quỳnh – Tổng giám đốc Công ty TNHH Sản xuất cơ khí và cầu trục NMC
Chủ Tịch Hội Đồng Thành Viên Công Ty TNHH Giải Pháp Thông Minh
LỮ Ý NHI thực hiện

Lãi suất cơ bản – Ngồi trên trời xử án

Written by i-Office.com.vn. Posted in iBlog, Tin Tức

Lãi suất cơ bản - Thời báo kinh tế sài gòn

Theo số liệu thống kê của phòng tư pháp thì năm 2012 án kinh tế tăng vọt so với các năm trước. Tranh chấp về kinh doanh ngày càng phức tạp, hầu hết các vụ án đều phải trải qua nhiều cấp xét xử phúc thẩm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sau khi theo đuổi quá trình tố tụng thường chỉ nhận được sự thất vọng vì tính cứng nhắc và phi thực tế của bản án.

Khuyến khích chiếm dụng vốn?

Trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn, doanh thu sụt giảm, ngân hàng siết chặt điều kiện giải ngân, tình trạng các doanh nghiệp chiếm dụng vốn lẫn nhau thông qua hợp đồng thương mại, đầu tư đang càng ngày gia tăng. Hệ lụy của tình trạng này là nợ xấu dây chuyền. doanh nghiệp A không có khả năng trả nợ cho doanh nghiệp B, doanh nghiệp B không thể trả nợ cho ngân hàng cấp tín dụng đúng hạn. Trong trường hợp doanh nghiệp tự nổ lực bằng mọi cách mà không đòi được nợ, chỉ còn hai lựa chọn, một là kiện tòa án, hai là … thuê dịch vụ đòi nợ.

Mức lãi suất mà doanh nghiệp có nghĩa vụ trả cho doanh nghiệp chủ nợ theo bản án của tòa chỉ được tính theo lãi suất cơ bản do Ngân Hàng Nhà nước công bố theo khoản 2 điều 305 Bộ Luật dân sự. Ngay cả trong trường hợp các bên có thỏa thuận mức lãi chậm trả trong hợp đồng thì mức phạt này cũng được tuyên không quá 8% theo điều 301 trong luật thương mại. Tòa án các cấp đã thấy rõ vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp luật này, nhưng Tòa án Tối cao vẫn ra Văn bản 244/TANDTC-KHXX ngày 5-11-2012 yêu cầu tòa án các cấp thống nhất áp dụng mức lãi suất cơ bản 9%/ năm để xét xử, viện dẫn căn cứ quyết định số 2868/QĐ-NHNN của ngân hàng nhà nước Việt Nam ngày 29-11-2010.

Theo biểu đồ lãi suất bình quân của các ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay khu vực sản xuất kinh doanh từ cuối tháng 10-2010 đến tháng 4-2012 đều trong khoản 18-22%

doanh nghiệp phải vay ở mức này để sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ theo hợp đồng cho khách hàng, nhưng khi khách hàng chay ì không trả nợ, toàn án chỉ tuyên mức lãi phải trả là 9%. Như vậy doanh nghiệp nào càng bán hàng trả chậm thì nguy cơ phá sản vì không đòi được nợ càng cao!

Trong khi đó doanh nghiệp vay vốn của ngân hàng không trả đúng hạn, khi xét xử tòa án vẫn tuyên doanh nghiệp phải trả mức lãi theo hợp đồng tín dụng ký giũa ngân hàng với doanh nghiệp, vì xét xử trong trường hợp này căn cứ theo Luật tín dụng. Như vậy trong cùng một hệ thống pháp luật, cùng một tòa án xét xử với cùng một doanh nghiệp, ở vị thế bên bị và bên nguyên là ngân hàng thì phải trả lãi theo thực tế, nhưng với vị thế bên nguyên với bên bị là doạnh nghiệp thì lại chỉ có thể thu trả lãi chậm theo lãi suất cơ bản! Tòa án vận dụng phát luật như thế khác nào khuyến khích doanh nghiệp chiếm dụng vốn lẫn nhau với lãi suất rẽ hơn nhiều so với đi vay ngân hàng?

Đối với các hợp đồng góp vốn đầu tư, việc áp dụng pháp luật của tòa án cũng phi thực tế như vậy. Gần đây nhất, trong một vụ kiện xét xử đòi góp vốn đầu tư, bị đơn tại tòa sơ thẩm Tòa án kinh tế TPHCM đã chấp nhân trả lãi cho khoản đầu tư của bên nguyên là 10.5%( thấp hơn nhiều so với mức thực tế hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn với ngân hàng) nhưng tòa vẫn tuyên án theo định mức lãi chậm trả là 9%! Tòa phúc thẩm tòa án tối cao giữ nguyên nội dung sơ thẩm này!

Né xét xử bồi thường các thiệt hại khác

Điều 307 Bộ luật Dân sự cũng có quy định trách nhiệm bồi thường các thiệt hại khác. Tuy nhiên, thực tế xét xử cho thấy khi bên  nguyên chuyển yêu cầu trả lãi thanh yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thực tế căn cứ theo điều luật này, thì các cấp tòa thường né tránh xem xét; vì nếu xem xét thiệt hại thực tế ngoài các khoãn lãi phải trả theo hợp đồng tín dụng còn có các khoãn khác mà không phải trường hợp nào bên bị vi phạm cũng có thể chứng minh được (đặc biệt là những thiệt hại liên quan đến uy tín, cơ hội kinh doanh hay lợi nhuận bị bỏ lỡ…)

Vì thế, các cấp tòa thường chỉ đơn giản việc xét xử bằng cách áp dụng điều 305 Bộ luật Dân sự để tuyên mức lãi phạt trả chậm là 9% theo hướng dẫn cuả Tòa án Tối cao. doanh nghiệp chiếm dụng vốn được tòa án “hỗ trợ” nguồn vốn giá rẻ, đẩy doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn đến nguy cơ phá sản. Chính vì lý do này mà trên thực tế, doanh nghiệp vẫn biết sử dụng dịch vụ đòi nợ thuê là con dao 2 lưỡi, nhưng hiện nay ngày càng nhiều doanh nghiệp lựa chọn cách này, dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp cho 2 bên.

Teo LS. Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM, ngay từ khi góp ý soạn thảo Bộ Luật Dân sự và Luật Thương mại, đã có nhiều ý kiến không đồng tình với việc quy định như các khoản nêu trên, nhưng các ý kiến này đã không được tiếp thu. Rõ ràng việc gia tăng số doanh nghiệp thua lỗ, phá sản, giải thể có sự liên quan đến các cơ quan lập pháp, tư pháp trong việc hổ trợ doanh nghiệp thu hồi nợ xấu.

Nguyễn Thị Bảo Quỳnh

Chủ tịch hội đồng thành viên- Công ty TNHH Giải Pháp Thông Minh

2-5-2013 Thời Báo Kinh tế Sài Gòn

Bất động sản: tình huống nào cách giải ấy!

Written by i-Office.com.vn. Posted in Tin Tức

Các con số thống kê bất động sản hiện nay rất khác nhau theo các nguồn khác nhau, tuy nhiên đây đều là các con số thống kê gộp, không thể hiện được thực chất tình trangjk bệnh của thị trường. Các dự án bất động sản đang trong tình trạng tồn đọng khác nhau nên cần phải thống kê phân loại theo các tình trạng bệnh khác nhau, từ đó mới có thể cho đúng toa thuốc và đúng liều thuốc.

Có thể tạm chia tay các dự án bất động sản nhà ở đang tồn kho ra làm ba tình huống tồn kho chính, từ đó có các giải pháp xử lý riêng cho từng tình huống:

Tình huống 1: Dự án ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, khởi động thi công (xem hình 1).

Giai đoạn này chủ đầu tư vào giải phóng mặt bằng, bắt đầu thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Ngân hàng chỉ giải ngân theo tiến độ thi công mà giai đoạn này  chỉ mới thi công móng, hoặc giải phóng mặt bằng cuốn chiếu và thi công hạ tầng, do đó khoản giải ngân của ngân hàng không nhiều.

ở giai đoạn này, chủ yếu đầu tư đã có thể huy động một phần vốn từ khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc theo hình thức góp vốn đầu tư nếu chưa xong phần móng, hoặc giải phóng mặt bằng cuốn chiếu và thi công hạ tầng, do đó khoản giải ngân của ngân hàng không nhiều.

Ở giai đoạn này, chủ đầu tư đã có thể huy động một phần vốn từ khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc thoe hình thức góp vốn đầu tư nếu chưa xong phần móng. Do giai đoạn này số lượng căn hộ chưa bán ra nhiều nên chủ đầu tư không chịu áp lực tiến độ thi công, nếu tạm ngưng thi công thì chư đầu tư cũng không chịu áp lực về tiến độ tiêu thụ sản phẩm, và thực tế căn hộ chưa hình thành.

Đa phần những dự án ở tình huống 1 này mới có thể đáp ứng các điều kiện áp dụng Thông tư 02 của bộ Xây Dựng về chuyển đổi nhà ở xã hội và chia nhỏ diện tích căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhugnwx dự án thuộc tình huống này không nhiều và đa phần chưa chịu áp lực đến mức phải giải cứu.

Do nguồn cung đất đã trở nên khan hiếm hơn trước và thủ tục giải phóng mặt bằng dự kiến sẽ khó khăn hơn khi triển khai Luật Đất đai sửa đổi, các chủ dự án đã có quyền sở hữu đất sạch thường có xu hướng giãn tiến độ thi công và giữ đất để chờ đợi. Ngay cả trong tình trạng thị trường khó khăn thì những dự án đất sạch này vẫn là mục tiêu săn tìm của những quỹ đầu cơ bất động sản. Đa phần trường hợp chủ đầu tư thuộc loại “tay không bắt giặc” (không có vốn tự có) mới chịu áp lực trả nợ phải chuyển nhượng dự án trong giai đoạn này.

Đối với những dự án chủ đầu tư kéo dài nghĩa vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, vấn đề sẽ không phải là giải cứu mà ngược lại các địa phương cần kiên quyết trong việc thu hồi dự án để tăng cung đất cho các chủ đầu tư khác có năng lực thực hiện, tránh để tình trạng đất bỏ hoang người dân khiếu kiện kéo dài.

Tình huống 2: dự án đã triển khai thi công chưa hoàn thiện( xem hình 2).

Những dự án triển khai thi công từ năm 2009 (giai đoạn thị trường bắt đầu đóng băng) thường rơi vào trường hợp này do ngân hàng ngưng giải ngân theo chính sách thắt chặt tín dụng cho bất động sản. Chủ đấu tư chịu áp lực lớn phải trả lãi vay, kèm theo áp lực phải bồi thường cho khách hàng do chậm tiến độ bàn giao căn hộ theo hợp đồng đã ký.

Trường hợp những dự án này đã bị đóng băng thì thiệt hại sẽ do cả ba bên chủ đầu tư, ngân hàng, và người mua gánh chịu. Ngân hàng dù có tài sản cầm cố nhưng không thể thu căn hộ chưa hoàn thành, vì có thu cũng chẵng làm gì được. Người mau thường nắm đằng lưỡi, không được nhận căn hộ cũng không thể đòi lại được tiền. Trong trường hợp này thay vì xiết nợ, ngân hàng/ công ty mua bán nợ cần làm việc với chủ đầu tư để kiểm toán giá đã đầu tư, dự kiến chi phí còn lại cần thiết để hoàn tất dự án, tính toán giá bán với mức lợi nhuận thấp nhất để bảo toàn vốn. Trên cơ sở đó công ty mua bán nợ sẽ ứng vốn để chủ đầu tư hoàn tất dự án với sự tham gia điều hàng chặt chẽ của chủ nợ.

Chủ nợ có quyền tự do kinh doanh các căn hộ nhận thế chấp từ chủ đầu tư cho khoản vay vốn. như vậy giá bán các căn hộ còn lại của chủ đầu tư cũng không thể cao hơn mức giá mà các công ty mua bán nợ đưa ra. Cách xử lý này sẽ giúp thao gỡ một cách công bằng cho các bên và giúp cho giá thị truognwf thực sự về mức đáy, người mua có thể mua nhà với giá thực

Nhưng cần phải hiểu rằng ngay cả khi dự án được giải cứu theo cách này thì các bên liên quan đều phải chấp nhận chịu thiệt hại. Chủ đầu tư chỉ có thể hy vọng bảo toàn vốn chứ không thể bảo toàn lợi nhuận. Ngân hàng không bị mất vốn nhưng khó có thể bảo toàn lợi nhuận. Ngân hàng không bị mất vốn nhưng khó có thể thu hồi được toàn bộ giá trị căn hộ thế chấp, do mức định giá cảu hợp đồng tín dụng trước đây và giá trị thị truognwf hiện nay chênh lệch nhiều. Người đã đóng tiền mua nhà tuy không bị mất trắng nhưng sẽ bị thiệt thòi do giá ký hợp đồng ban đầu sẽ cao hơn giá bán mới.

Tuy nhiên, nếu các bên tiếp tục kéo dài tình trạng ngưng thi công, dự án bị bỏ hoang, chủ đầu tư phá sản thì thiệt hại của các bên sẽ là toàn bộ phần vốn đã đầu tư, khả năng thu hồi vốn sau quá trình tố tụng phức tạp và kéo dài là rất khó khăn. Thực tế cho thấy tồn kho căn hộ theo tình huống này không hề nhỏ, và việc xử lý chấm dứt việc treo các dự án loại này hiện nay là mới thực sự cần thiết và cấp bách.

Tình huống 3: Dự án đã hoàn thiện, đưa và sử dụng( xem hình 3).

Trường họp này, dự án đã hoàn thành chủ yếu từ vốn vay ngân hàng và một phần vốn từ khách hàng, nhưng tồn kho cao chưa bán được, chủ đầu tư chịu áp lực trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng rất lớn. Người mua căn hộ để ở sẽ không phải chịu thiệt thòi do dự án đã hoàn thành và căn hộ đã được bàn giao. Nếu chủ đầu tư không có khả năng chi trả gố và lài thì ngân hàng thông qua công ty mua bán nợ chỉ cần thu căn hộ để xiết nợ.

Những dự án thuộc loại này đã thực sự xuống mức giá đáy từ năm 2012, chủ đầu tư thậm chí phải cạnh tranh giá bán với nguồn cung căn hộ từ nhà đầu tư thứ phát. Tồn kho trong tình huống này không cần phải giải cứu, vì những căn hộ đã hoàn thiện có thể vào ở ngay đang là đối tượng ưu tiên của những người mua nhà để ở, hoàn toàn không có rủi ro tiến độ và không có rủi ro chênh lệch chất lượng sản phẩm theo hợp đồng và thực tế.

Đối với chủ đầ tư cấp một hay chủ đầu tư thứ phát, việc buộc phải cắt lỗ hay thậm chí mất vốn cũng là lẽ bình thường như trong các ngành nghề kinh donah khác. Vấn đề chính của các giải pháp trên là ngân hàng thương mại phải chịu một phần lỗ do chênh lệch định giá bất động sản cho vay và mức giá giải chấp, do đó đa số các ngân hàng vẫn còn dùng dằng chưa chịu giải quyết bằng cách cho phép hoặc thậm chí tìm cách lách để chủ đầu tư đảo nợ chờ thời.

Nhu cầu nhà ở cảu người dân và tiềm lực thị trường vẫn lớn, nhưng thị trường vẫn đang diễn ra cuộc thi gan giữa hai bên: bên mua có nhu cầu thật với tâm lý chờ giá xuống, bên bán và ngân hàng xoay đảo nợ, che giấu nợ xấu. Ngân hàng đã đóng vai trò chính trong việc làm nóng hay làm nguội thị trường bất động sản trong thời gian qua, do đó hiện nay các bên trong cuộc, nhất là ngân hàng phải chủ động hành động, phải kiên quyết chấp nhận cắt lỗ để chấp dứt cuộc “ thi gan” này, giúp cho thị trường trở về giá thực, khôi phục niềm tin của người mua để thị trường bất động sản có thể phục hồi và phát triển lành mạnh.

Nguyễn Thị Bảo Quỳnh

Xem Hình Ảnh i-OFFICE

Bài viết khác bạn có thể quân tâm...close