Bất động sản: tình huống nào cách giải ấy!

Written by i-Office.com.vn. Posted in Tin Tức

Các con số thống kê bất động sản hiện nay rất khác nhau theo các nguồn khác nhau, tuy nhiên đây đều là các con số thống kê gộp, không thể hiện được thực chất tình trangjk bệnh của thị trường. Các dự án bất động sản đang trong tình trạng tồn đọng khác nhau nên cần phải thống kê phân loại theo các tình trạng bệnh khác nhau, từ đó mới có thể cho đúng toa thuốc và đúng liều thuốc.

Có thể tạm chia tay các dự án bất động sản nhà ở đang tồn kho ra làm ba tình huống tồn kho chính, từ đó có các giải pháp xử lý riêng cho từng tình huống:

Tình huống 1: Dự án ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, khởi động thi công (xem hình 1).

Giai đoạn này chủ đầu tư vào giải phóng mặt bằng, bắt đầu thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Ngân hàng chỉ giải ngân theo tiến độ thi công mà giai đoạn này  chỉ mới thi công móng, hoặc giải phóng mặt bằng cuốn chiếu và thi công hạ tầng, do đó khoản giải ngân của ngân hàng không nhiều.

ở giai đoạn này, chủ yếu đầu tư đã có thể huy động một phần vốn từ khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc theo hình thức góp vốn đầu tư nếu chưa xong phần móng, hoặc giải phóng mặt bằng cuốn chiếu và thi công hạ tầng, do đó khoản giải ngân của ngân hàng không nhiều.

Ở giai đoạn này, chủ đầu tư đã có thể huy động một phần vốn từ khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc thoe hình thức góp vốn đầu tư nếu chưa xong phần móng. Do giai đoạn này số lượng căn hộ chưa bán ra nhiều nên chủ đầu tư không chịu áp lực tiến độ thi công, nếu tạm ngưng thi công thì chư đầu tư cũng không chịu áp lực về tiến độ tiêu thụ sản phẩm, và thực tế căn hộ chưa hình thành.

Đa phần những dự án ở tình huống 1 này mới có thể đáp ứng các điều kiện áp dụng Thông tư 02 của bộ Xây Dựng về chuyển đổi nhà ở xã hội và chia nhỏ diện tích căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhugnwx dự án thuộc tình huống này không nhiều và đa phần chưa chịu áp lực đến mức phải giải cứu.

Do nguồn cung đất đã trở nên khan hiếm hơn trước và thủ tục giải phóng mặt bằng dự kiến sẽ khó khăn hơn khi triển khai Luật Đất đai sửa đổi, các chủ dự án đã có quyền sở hữu đất sạch thường có xu hướng giãn tiến độ thi công và giữ đất để chờ đợi. Ngay cả trong tình trạng thị trường khó khăn thì những dự án đất sạch này vẫn là mục tiêu săn tìm của những quỹ đầu cơ bất động sản. Đa phần trường hợp chủ đầu tư thuộc loại “tay không bắt giặc” (không có vốn tự có) mới chịu áp lực trả nợ phải chuyển nhượng dự án trong giai đoạn này.

Đối với những dự án chủ đầu tư kéo dài nghĩa vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, vấn đề sẽ không phải là giải cứu mà ngược lại các địa phương cần kiên quyết trong việc thu hồi dự án để tăng cung đất cho các chủ đầu tư khác có năng lực thực hiện, tránh để tình trạng đất bỏ hoang người dân khiếu kiện kéo dài.

Tình huống 2: dự án đã triển khai thi công chưa hoàn thiện( xem hình 2).

Những dự án triển khai thi công từ năm 2009 (giai đoạn thị trường bắt đầu đóng băng) thường rơi vào trường hợp này do ngân hàng ngưng giải ngân theo chính sách thắt chặt tín dụng cho bất động sản. Chủ đấu tư chịu áp lực lớn phải trả lãi vay, kèm theo áp lực phải bồi thường cho khách hàng do chậm tiến độ bàn giao căn hộ theo hợp đồng đã ký.

Trường hợp những dự án này đã bị đóng băng thì thiệt hại sẽ do cả ba bên chủ đầu tư, ngân hàng, và người mua gánh chịu. Ngân hàng dù có tài sản cầm cố nhưng không thể thu căn hộ chưa hoàn thành, vì có thu cũng chẵng làm gì được. Người mau thường nắm đằng lưỡi, không được nhận căn hộ cũng không thể đòi lại được tiền. Trong trường hợp này thay vì xiết nợ, ngân hàng/ công ty mua bán nợ cần làm việc với chủ đầu tư để kiểm toán giá đã đầu tư, dự kiến chi phí còn lại cần thiết để hoàn tất dự án, tính toán giá bán với mức lợi nhuận thấp nhất để bảo toàn vốn. Trên cơ sở đó công ty mua bán nợ sẽ ứng vốn để chủ đầu tư hoàn tất dự án với sự tham gia điều hàng chặt chẽ của chủ nợ.

Chủ nợ có quyền tự do kinh doanh các căn hộ nhận thế chấp từ chủ đầu tư cho khoản vay vốn. như vậy giá bán các căn hộ còn lại của chủ đầu tư cũng không thể cao hơn mức giá mà các công ty mua bán nợ đưa ra. Cách xử lý này sẽ giúp thao gỡ một cách công bằng cho các bên và giúp cho giá thị truognwf thực sự về mức đáy, người mua có thể mua nhà với giá thực

Nhưng cần phải hiểu rằng ngay cả khi dự án được giải cứu theo cách này thì các bên liên quan đều phải chấp nhận chịu thiệt hại. Chủ đầu tư chỉ có thể hy vọng bảo toàn vốn chứ không thể bảo toàn lợi nhuận. Ngân hàng không bị mất vốn nhưng khó có thể bảo toàn lợi nhuận. Ngân hàng không bị mất vốn nhưng khó có thể thu hồi được toàn bộ giá trị căn hộ thế chấp, do mức định giá cảu hợp đồng tín dụng trước đây và giá trị thị truognwf hiện nay chênh lệch nhiều. Người đã đóng tiền mua nhà tuy không bị mất trắng nhưng sẽ bị thiệt thòi do giá ký hợp đồng ban đầu sẽ cao hơn giá bán mới.

Tuy nhiên, nếu các bên tiếp tục kéo dài tình trạng ngưng thi công, dự án bị bỏ hoang, chủ đầu tư phá sản thì thiệt hại của các bên sẽ là toàn bộ phần vốn đã đầu tư, khả năng thu hồi vốn sau quá trình tố tụng phức tạp và kéo dài là rất khó khăn. Thực tế cho thấy tồn kho căn hộ theo tình huống này không hề nhỏ, và việc xử lý chấm dứt việc treo các dự án loại này hiện nay là mới thực sự cần thiết và cấp bách.

Tình huống 3: Dự án đã hoàn thiện, đưa và sử dụng( xem hình 3).

Trường họp này, dự án đã hoàn thành chủ yếu từ vốn vay ngân hàng và một phần vốn từ khách hàng, nhưng tồn kho cao chưa bán được, chủ đầu tư chịu áp lực trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng rất lớn. Người mua căn hộ để ở sẽ không phải chịu thiệt thòi do dự án đã hoàn thành và căn hộ đã được bàn giao. Nếu chủ đầu tư không có khả năng chi trả gố và lài thì ngân hàng thông qua công ty mua bán nợ chỉ cần thu căn hộ để xiết nợ.

Những dự án thuộc loại này đã thực sự xuống mức giá đáy từ năm 2012, chủ đầu tư thậm chí phải cạnh tranh giá bán với nguồn cung căn hộ từ nhà đầu tư thứ phát. Tồn kho trong tình huống này không cần phải giải cứu, vì những căn hộ đã hoàn thiện có thể vào ở ngay đang là đối tượng ưu tiên của những người mua nhà để ở, hoàn toàn không có rủi ro tiến độ và không có rủi ro chênh lệch chất lượng sản phẩm theo hợp đồng và thực tế.

Đối với chủ đầ tư cấp một hay chủ đầu tư thứ phát, việc buộc phải cắt lỗ hay thậm chí mất vốn cũng là lẽ bình thường như trong các ngành nghề kinh donah khác. Vấn đề chính của các giải pháp trên là ngân hàng thương mại phải chịu một phần lỗ do chênh lệch định giá bất động sản cho vay và mức giá giải chấp, do đó đa số các ngân hàng vẫn còn dùng dằng chưa chịu giải quyết bằng cách cho phép hoặc thậm chí tìm cách lách để chủ đầu tư đảo nợ chờ thời.

Nhu cầu nhà ở cảu người dân và tiềm lực thị trường vẫn lớn, nhưng thị trường vẫn đang diễn ra cuộc thi gan giữa hai bên: bên mua có nhu cầu thật với tâm lý chờ giá xuống, bên bán và ngân hàng xoay đảo nợ, che giấu nợ xấu. Ngân hàng đã đóng vai trò chính trong việc làm nóng hay làm nguội thị trường bất động sản trong thời gian qua, do đó hiện nay các bên trong cuộc, nhất là ngân hàng phải chủ động hành động, phải kiên quyết chấp nhận cắt lỗ để chấp dứt cuộc “ thi gan” này, giúp cho thị trường trở về giá thực, khôi phục niềm tin của người mua để thị trường bất động sản có thể phục hồi và phát triển lành mạnh.

Nguyễn Thị Bảo Quỳnh

Tags: , ,